숙박시설의 분양 1탄

개발사업을 진행하는 사업주의 궁극적인 목표는 무엇일까?

다시말해, 왜 개발사업을 하는가? 결론은 수익이다. 어떤이는 수익을 내기위해 주식을 하고, 가상회폐 투자를 한다. 또 어떤이는 부동산 매매를 통한 시세차익을 낸다. 그럼 개발사업은? 그렇다. 분양이다. 모든 개발사업이 분양을 통한 수익구현을 목표로 하지는 않는다. 왜냐하면 운영을 목적으로 진행하는 프로젝트도 있기 때문이다.

 

자, 여기서 개발사업의 목적이 분양을 통한 수익 창출이라는 관점으로 범위를 좁혀 생각해보기로 하자.

 

과연 분양이 무엇인지... 어떠한 법적인 근거로 진행을 하는지 등에 대한 내용을 다뤄보고자 한다.

 

 

 

 

 

일반 건축물의 분양

1. 적용범위

 

▶[건축물의 분양에 관한 법률 제3조]

 

①이 법은  건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인서의 교부 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

  (1) 분양하는 부분의 바닥면적('건축법' 제84조에 따른 바닥면적을 말한다.)의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물

  (2) 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

 

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

  (1)'주택법'에 따른 주택 및 복리시설

  (2)'산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 따른 지식산업센터

  (3)'관광진흥법'에 따른 관광숙박시설

  (4)'노인복지법'에 따른 노인복지시설

  (5)'공공기관의 운영에 관한 법률'에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

  (6)'지방공기업법'에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

 

2. 분양시기

▶[건축물의 분양에 관한 법률 제4조]

 

①분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.

  (1)'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: '건축법'제21조에 따른 착공신고 후

  (2)해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2이상이 완료된 후

 

②제1항 제1호의 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약이 필요하지 아니하다.

 

③제1항 제1호에서 "분양보증"이란 분양사업자가 파산등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우로 한정한다)을 책임지는 보증을 말한다.

 

④제1항 제1호에 따른 신탁계약.대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류 및 범위는 대통령령으로 정한다.

 

⑤제1항 제2호에서 "다른 건설업자"란 '건설산업기본법'제2조 제7호에 따른 건설업자로 대통령령으로 정하는 건설업자를 말한다.

 

⑥분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 도는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

 

⑦분양사업자는 제6항에 따라 소유권을 확보한 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 도는 지방자치단체인 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

관광숙박업 분양

1. 분양 및 회원모집

 

▶[관광진흥법 제20조]

 

①관광숙박업이나 관광객 이용시설업으로서 대통령령으로 정하는 종류의 관광사업을 등록한 자 또는 그 사업계획의 승인을 받은 자가 아니면 그 관광사업의 시설에 대하여 분양(휴양 콘도미니엄만 해당한다. 이하 같다)또는 회원 모집을 하여서는 아니된다.

 

②누구든지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다.

  (1)제 1항에 따른 분양 또는 회원모집을 할 수 없는 자가 관광숙박업이나 관광객 이용시설업으로서 대통령령으로 정하는 종류의 관광사업 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여 분양 또는 회원모집을 하는 행위

  (2)관광숙박시설과 관광숙박시설이 아닌 시설을 혼합 또는 연계하여 이를 분양하거나 회원을 모집하는 행위. 다만, 대통령령으로 정하는 종류의 관광숙박업의 등록을 받은 자 또는 그 사업계획의 승인을 얻은 자가 '체육시설의 설치.이용에 관한 법률' 제12조에 따라 골프장의 사업계획을 승인받은 경우에는 관광숙박시설과 해당 골프장을 연계하여 분양하거나 회원을 모집할 수 있다.

  (3)공유자 또는 회원으로부터 제1항에 따른 관광사업의 시설에 관한 이용권리를 양도받아 이를 이용할 수 있는 회원을 모집하는 행위

 

③제1항에 따라 분양 또는 회원모집을 하려는 자가 사용하는 약관에는 제5항 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

 

④제1항에 따라 분양 또는 회원모집을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 분양 또는 회원 모집의 기준 및 절차에 따라 분양 또는 회원모집을 하여야 한다.

 

⑤분양 또는 회원모집을 한 자는 공유자.회원의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 사항에 관하여 대통령령르로 정하는 사항을 지켜야 한다.

  (1)공유지분 또는 회원자격의 양도.양수

  (2)시설의 이용

  (3)회원 입회금의 반환

  (4)회원 입회금의 반환

  (5)회원증의 발급과 확인

  (6)공유자.회원의 대표기구 구성

  (7)그 밖에 공유자.회원의 권익 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사항

 

2. 분양 및 회원모집 관광사업

▶[관광진흥법 시행령 제23조]

 

①법 제20조 제1항 및 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 종류의 관광사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다.

  (1)휴양 콘도미니엄업 및 호텔업

  (2)관광객 이용시설업 중 제2종 종합휴양업

 

②법 제20조 제2항 제2호 단서에서 "대통령령르로 정하는 종류의 관광숙박업"이란 다음 각 호의 숙박업을 말한다.

  (1)휴양 콘도미니엄업

  (2)호텔업

 

3. 분양 및 회원모집의 기준 및 시기

▶[관광진흥법 시행령 제24조]

 

①법 제20조 제4항에 따른 휴양 콘도미니엄업 시설의 분양 및 회원모집 기준과 호텔업 및 제2종 종합휴양업 시설의 회원모집 기준은 다음 각 호와 같다.

  (1)다음 각 목의 구분에 따른 소유권 등을 확보할 것. 이 경우 분양(휴양 콘도미니엄업만 해당한다. 이하 같다)또는 회원모집 당시 해당 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 건물이 사용승인 된 경우에는 건물의 소유권도 확보하여야 한다.

   가. 휴양 콘도미니엄업 및 호텔업(수상관광호텔은 제외한다)의 경우: 해당 관광숙박시설이 건설되는 대지의 소유권

   나. 수상관광호텔의 경우: 구조물 또는 선박의 소유권

  (2)제 1호에 따른 대지.부지 및 건물이 저당권의 목적물로 되어 있는 경우에는 그 저당권을 말소할 것. 다만, 공유제일 경우에는 분양받은 자의 명의로 소유권 이전등기를 마칠 때까지, 회원제일 경우에는 저당권이 말소될 때까지 분양 또는 회원모집과 관련한 사고로 인하여 분양을 받은 자나 회원에게 피해를 주는 경우 그 손해를 배상할 것을 내용으로 저당권 설정금액에 해당하는 보증보험에 가입한 경우에는 그러하지 아니하다.

  (3)분양을 하는 경우 한개의 객실당 분양인원은 5명 이상으로 하되, 가족(부부 및 직계존비속을 말한다)만을 수분양자로 하지 아니할 것.

  (4)삭제

  (5)공유자 또는 회원의 연간 이용일수는 365일을 객실당 분양 또는 회원모집계획 인원수로 나눈 범위 이내일 것.

  (6)주거용으로 분양 또는 회원모집을 하지 아니할 것.

 

②제1항에 따라 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 분양 또는 회원을 모집하는 경우 그 시기 등은 다음 각 호와 같다.

  (1)휴양 콘도미니엄 및 제2종 종합휴양업의 경우

   가. 해당 시설공사의 총 공사 공정이 문화체육관광부령으로 정하는 공정률 이상 진행된 때부터 분양 또는 회원모집을 하되, 분양 또는 회원을 모집하려는 총 객실 중 공정률에 해당하는 객실을 대상으로 분양 또는 회원을 모집할 것

   나. 공정률에 해당하는 객실 수를 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 경우에는 분양 또는 회워모집과 관련한 사고로 인하여 분양을 받은 자나 회원에게 피해를 주는 경우 그 손해를 배상할 것을 내용으로 공정률을 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 금액에 해당하는 보증보험에 관광사업의 등록 시까지 가입할 것.

  (2)호텔업의 경우

관광사업의 등록 후부터 회원을 모집할 것. 다만, 제2종 종합휴양업에 포함된 호텔업의 경우에는 제1호 가목 및 나목을 적용한다. 

 

4. 총공사 공정률

▶[관광진흥법 시행규칙 제26조]

영 제24조 제2항 제1호 가목에서 "문화체육관광부령으로 정하는 공정률"이란 20퍼센트를 말한다.

 

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