[사업비관리]인허가 관련 각종 부담금

개발사업 업무를 하면서 참 많은 것을 배운다. 불과 얼마전까지만 하더라도 나에게 있어 개발사업의 꽃은 시공이라 생각했건만... '참으로 무식한 생각을 하고 있었구나...'하는 생각이 든다. 

 

개발이라는 목표아래, 착공 전. 중. 후에 대한 큰 그림을 그리고, 거기에 세부계획을 잡아가는 일은 너무나 다이나믹하다. 우리가 생각하지 못하는 부분들도 상당수 있으며, 착공이 들어가기 전까지 수없이 많은 변경을 어떻게 효율적으로 관리할 것인지 고민하는 일이야말로 개발사업의 진정한 꽃이 아닐까 생각한다.

 

착공전단계의 업무는 주로 사업타당성 분석, 인허가 및 설계 등의 업무로 구성이 된다. 여기에 추가적으로 시공사 및 관련 프로젝트 참여자에 대한 입찰. 그리고 전단계에서 반드시 진행해야 하는 사업비 관리업무가 있다. 

 

오늘은 이 사업비관리 업무 중  인허가 관련 비용에 대한 내용을 알아보고자 한다. 

[▶▶▶관련글 보기☞[사업비관리]사업비예산 구성항목 1탄(부제: 하나도 놓쳐서는 안된다)◀◀◀]

본 내용은 개인적인 경험에 의한 내용이므로 개별 프로젝트 적용시, 반드시 재검토가 필요함을 알려드립니다.

 

 

 

 

 

인허가와 관련된 비용이란? 

대한민국에서의 부동산 개발사업이란, 땅의 형질을 바꾸어 그 가치를 극대화 시키는 일이다. 여기서, 우리는 반드시 알아야되는 사실이 있다. 기존에는 논,밭으로 이용되던 땅 혹은 소규모 주거단지가 있던 자리에 고층의 상가건물 또는 오피스빌딩이 들어선다고 생각해보자. 

 

이 신축건물로 인한 교통혼잡에 대한 사항, 추가적인 대용량의 전기인입, 대용량의 하수발생, 도시가스의 인입 등 기존의 용량을 상회하는 추가적인 일들이 발생한다. 이에 정부는 그에 대한 원인자 부담금을 부과한다. 이러한 부담금에는 명확한 기준하에 산정되는 항목이 있는가하면 어떻게 협의를 하는냐에 따라 비용발생이 결정되는 항목들도 있다. 

 

전체 사업비 규모 대비를 떠나서 이러한 기타비용들은 투입비를 고려할 때, 결코 적은 금액이 아니기 때문에, 반드시 사전에 검토를 하여 그 비용에 대한 예산을 잡아야한다.

 

 

 

인허가 관련 비용에 어떤것이 있나?

나는 기본적으로 인허가 관련 비용을 착공전, 착공시 및 준공전, 준공후 이렇게 3단계로 분류하여 검토를 진행한다. 

왜냐하면, 시기별로 분류를 함으로써 적기에 필요한 자금을 준비할 수 있기 때문이다. 뿐 아니라, 이러한 부담금 지급은 곧 각종 후속절차를 진행하는데 영향을 끼치기 때문에 반드시 시기별로 준비해야 한다고 생각한다.

 

(1) 착공전단계

 

 

▶상수도 원인자 부담금: 건축허가전에 납부해야 하는 항목(※지하수개발의 경우, 개발사업승인 후 상하수도본부와 협약 체결해야 함)

▶개발행위 이행보증금: 건축허가시 납부 → 인허가 진행에 따른 관계부서의 검토 후, 부과를 결정함. 보증보험 적용

▶건축허가 수수료: 건축허가시 납부 → 개발사업승인 후 건축허가 진행 시 수수료

▶농지보전 부담금: 개발사업 승인 시 납부 → 농지전용에 의한 부담금

▶교통개선부담금: 개발사업 승인 시 납부 → 교통량 유발에 따른 주변시설 개선부담금

▶대체산림자원조성비: 착공전 납부(개발사업 승인 후 30일 이내 납부) → 민원인 신청시, 공사계획에 따른 분할납부 가능(초기30%, 4년이내 4회 분할)

▶산지복구비: 착공전 납부(개발사업승인 후 30일 이내) → 인허가 보증보험 적용(요율 0.5%/년 적용)

▶대체초지조성비: 착공전 납부(개발사업승인 후 30일 이내) → 초지전용에 대한 부담금

▶면허세: 착공전 납부(개발사업승인 후 30일 이내) → 농지전용, 초지전용, 산지전용, 개발행위허가

▶지역개발공채: 착공 전 납부 → 개발행위 허가에 따른 지역개발공채 매입(매도가능)

 

 

(2)착공시, 준공전단계

 

 

▶도로점용료: 착공 시 납무 → 공사 중 일시점용, 소유권/사용권 획득에 따른 점용

▶전기인입 원인자부담금: 착공 시 납부 → 전기인입에 따른 원인자 부담금(설계에 따른 설비용량 산정 필요)

▶도시가스인입 원인자부담금: 착공 시 납부 → 가스인입에 따른 원인자 부담금(설계에 따른 설비용량 산정 필요)

▶하수도 원인자부담금: 건축물 준공 전 납부 → 하수배출에 따른 원인자 부담금

 

 

(3)준공 후 단계

 

 

▶취득세: 사용승인 60일 이내 납부 → 건축물 준공에 따른 취득세(총공사비용 X 3.16%)

▶재산세: 매년 7월 납부 → 건축물 준공에 따른 재산세(건축물 용도,구조,위치에 따른 준공년도 시가표준액 적용)

▶소유권 등기수수료(건물): 건축물 준공 후 건축물 등기 시 납부 → 등기수수료(15,000원/필지)

▶개발부담금: 고지서 접수 후 6개월 이내 납부 → 준공 후 40일이내 '개발비용산출명세서'제출, 협의 개발부담금 고지 후 6개월 이내 납부(부과정산금액 = 개발이익 x 20%~25%)

 

※혹시 추가되는 내용이 있는 경우 댓글로 남겨주시면 감사하겠습니다.