개발프로젝트를 진행하기 위해서 가장 중요한 것이 무엇일까? 사람들마다 각각의 의견이 있겠지만, 짧은 나의 소견으로는 사업성분석과 전체사업비관리라고 생각한다. 여기에는 개발컨셉이 확정된 후 인허가는 당연히 원안에 근접하게 통과한다는 전제가 깔려있음을 미리 알려드린다.
사업성분석에 대한 내용은 범위가 비교적 넓은 편이고 또한 전문적인 기법들이 나오므로, 이 부분은 다음에 진행하도록 하겠다.
오늘은 사업비 예산을 잡기위한 구성항목들에 대해 알아보고자 한다.
프로젝트 사업비예산의 구성항목
PJT의 사업비를 잡기위해, 먼저 어떻게 비용에 대한 분류를 진행해야 할까?
1. 땅에 대한 용지비: 토지매입비 + 소유권이전비용 + 제세공과금
2. 시공에 대한 공사비 + 시공참여자들의 외주비: 도급공사비 + 외주용역비 + 기타공사비
3. 판매비: 모델하우스 + 분양경비 + 기타판매비
4. 기타사업비: 컨설팅 + 인허가비용 + 제부담금 + 보존등기비 + 사후관리 +기타영업비
5. 금융비용: PF + 기타금융비용
상기의 5가지의 대분류로 분류가 가능하다고 본다. 물론, 관리자에 따라 차이는 있음을 미리 알려둔다.
사업비예산의 구성항목에 대한 세부사항 1 (용지비)
1. 토지대
▶산출방법: 매입면적 x 평단가
▶집행시기: 토지계약 시 10%, 착공 1개월 전 잔금지급
2. 기존건물 철거비
▶산출방법: 기존건축물 연면적 x 면적당 철거비
▶고철비공제: 물량산출 x 시세(건설폐기물 발생량: 표준품셈-환경관리비)
3. 취득세
▶산출방법: 과세표준 x (1~4%)
▶집행시기: 토지대 잔금 지급 시 납부
▶부동산, 차량 등의 소유권이 이동하는 유통과정에서 취득자에게 과세
▶지방세, 유통세, 행위세, 신고 납부제
▶납기: 취득일로부터 60일이내
▶취득시기: 빠른날(잔금지급일, 등기접수일)
▶과세표준: 법인 - 사실상 취득가액(부동산 취득세 요율표 참고할 것)
4. 농어촌특별세
▶산출방법: 취득세액, 종합부동산세액 x 20%
▶집행시기: 토지대 잔금 지급 시 납부
5. 등록세
▶산출방법: 과세표준 x 2% (유상승계취득 2%, 소유권보존 0.8%, 주택유상거래 1%)
▶집행시기: 토지대 잔금지급 시 납부
▶재산권 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과되는 지방세
▶납기: 잔금납부일로부터 60일 이내
▶유통세, 신고납부제, 수수료 성격
6. 지방교육세
▶산출방법: 등록세액 x 20%(부동산관련 지방세의 경우)
▶집행시기: 토지대 잔금 지급 시 납부
▶부가세, 지방세, 목적세
7. 채권(근저당) 설정비
▶산출방법: 설정액 x (0.24% + 1% x 15%: 할인율)
▶집행시기: 토지대 잔금 지급 시 납부
▶채권설정비 내역: 등록세, 교육세, 주택채권매입비용
▶등록세: 설정액 x 0.2%
▶지방교육세: 등록세액 x 20%
▶국민주택채권: 설정금액(2천만원 이상) x 1% x 15%(최대매입금액은 10억원, 할인율15%:매일 변동)
8. 국민주택채권(부동산 등기 시, 토지소유권 이전)
▶산출방법: 토지대(시가표준액) x 2~5% x 15%(할인율: 매일 변동)
▶집행시기: 토지대 잔금 지급 시 납부
9. 도시계획세
▶산출방법: 재산세의 시가표준액 x 0.15%
▶집행시기: 재산세 고지서에 병기하여 부과
▶지방세법 제235!237조 참조
10. 재산세
▶산출방법: 공시가격 x 55%(변동) x 0.2% x 보유연수(분리과세 사업용 토지)
▶집행시기: 매년 6월 1일 현재 토지를 보유한자 → 9/16~9/30
▶부과고지, 지방세, 종합토지세는 2005년도 폐지, 공동시설세(지방세법 239조)
11. 지방교육세
▶산출방법: 재산세액 x 20%
▶집행시기: 재산세에 부가하여 과세(부가세), 지방세법 제4장(목적세) 제5절
사업비예산의 구성항목에 대한 세부사항 2 (공사비/외주비)
12. 도급공사비
▶산출방법: 사업연면적 x 평당감리비
▶집행시기: 발주처별 지급방식 상이
15. 지장물철거비
▶산출방법: 대지면적 x 평당단가
▶집행시기: 착공 시
16. 민원처리비
▶산출방법: 도급공사비 x 1%(사업지 연건에 따라 변동요율)
▶집행시기: 여건에 따라 집행
17. 인입공사비
▶산출방법: 사업연면적 x 평당단가
▶집행시기: 준공 전월 투입
▶연면적 1만m2이상(국가 및 지방자치단체는 제외)적용: 문화예술진흥법 제9조
▶적용비율: 시(자치구가 설치되지 아니한 시), 군지역 - 건축비용 x 0.5% ~ 0.7% / 이외 지역의 건축물(연면적 1만~2만m2 - 건축비용 x 0.7%, 연면적 2만m2초과 - 2만m2 건축비용 x 0.7% + 초과분 건축비용 x 0.5%)
▶설치비 출연 시: 문화예술진흥기금에 출연금액은 건축비용 x 1%이하
★관련글 보기
2018/01/24 - [사업비관리]인허가 관련 각종 부담금
2018/01/15 - [계약관리]건설공사의 발주자vs시공자 분석(부제: 계약관리 고려사항 1탄. 하자보수보증)
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