[계약관리]건설공사의 발주자vs시공자 분석(부제: 계약관리 고려사항 1탄. 하자보수보증)

개발사업을 진행함에 있어, 인허가가 마무리 되어간다면 그 다음 해야할 일은 시공에 대한 사항이다. 어떻게 시공사를 선정할 것인가에 대한 사항은 프로젝트 전체 사업비를 관리함에 있어 상당히 중요한 사항이다. 

 

시공사의 입장에서는 '어떻게하면 이 공사를 낙찰받을까?'를 고민할 것이다. 그래서 시공사는 입찰전략을 세울 것이다. 가격, 기타 옵션을 어떻게 제공하여 발주자의 마음을 사로잡을지 고민할 것이다. 반대로 발주자는 어떠한 마음일까? '어떻게하면 내 돈을 더 들이지 않고 시공사에게 일을 시킬까?'를 고민한다. 쉽게말해, 창과 방패의 밀당이 시작된다고 할 수 있다.

 

그리하여 건설공사발주자와 시공자의 입장에 대한 글을 써보려한다. 상당히 광범위한 내용이 예상되기 때문에 각 주제별로 하나씩 비교를 하고자 한다. 

 

※혹시 잘못된 사항이 있을시에는 주저없이 댓글 부탁드립니다.

 

 

 

 

 

하자이행보증에 대한 발주자 vs 시공자

하자이행보증은 법적으로 진행해야 하는 사항이다. 단, 계약당사자의 협의따라 내용은 달라질 수 있다. 

 

예를들어, 하자보증금에 대한 범위이다. 통상적인 범위는 존재하나, 발주처는 더 높은 보증금액을 요구할 수 있다. 이처럼 발주자는 시공자의 부담을 최대한으로 진행코자 하며, 시공자는 자신의 보증한도를 최소한으로 진행코자한다. 단순 용역에서도 하자이행에 대한 사례는 무수히 많다. 하물며, 대규모 개발사업을 진행하는 프로젝트의 경우는 예상되는 하자건수는 상당하다. 따라서, 발주처는 최대한의 보증금액을 통해 향후 예상되는 하자에 대해 대비를 한다. 

 

발주자와 시공자간의 협상에서 항상 느낄수 있는 점은 협상의 키는 발주자에게 있다는 것이다. 가령, 어떠한 협의사항에 대해 무리한 요구를 한다. 시공자는 맏아들이기 어려운 요구사항임을 전달한다. 계속되는 발주자의 요구에 시공자 또한 난색을 표한다. 그럼 이때 발주자는 또다른 하나의 카드를 꺼낸다.

 

'그럼, A건은 저희가 물러서겠습니다. 대신에 B건에 대해서는 진행할 수 있도록 하시죠.' 여기서 A건은 B건보다 금액적으로나 risk면으로 보나 더 어려운 내용임을 전제로 한다. 

 

 

 

 

 

하자이행보증은 무엇인가?

▶계약이행이 완료되어 준공검사가 끝난후, 하자보증기간 중에 발생하는 하자에 대해여 채무자(보험계약자)가 하자보수요청을 받고도 이를 이행하지 아니함으로써 채권자(피보험자)가 입게 되는 손해를 보상하는 것이다.

▶보증기간: 증권기재 계약의 준공검사를 필한 날로부터 하자보수책임이 종료되는 날까지이다.

 

 

 

 

 

 

하자보험 업무절차 및 하자보증이행 신청 절차

 

<보험계약자, 피보험자 및 보증보험사의 업무절차 관계>

 

 

 

<하자보증이행에 대한 신청절차>

 

 

 

 

 

 

하자보수보증 관련 기준

▶관련근거: 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시 제2015-750호)

민간건설공사 표준도급계약 일반조건 제31조 하자담보

①'을'은 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 계약서에 정한 하자보수보증금을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 '하자보수보증금'이라 한다)을 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할때까지 현금 또는 제4조 제2항 각 호의 보증기관이 발생한 보증서로서 '갑'에게 납부하여야 한다.

 

②'을'은 '갑'이 전체목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 계약서에 정한 하자담보 책임기간 중 당해공사에 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사유로 발생한 하자에 대해서는 그러하지 아니한다.

 1. 공사목적물의 인도 후에 천재지변 등 불가항력이나 '을'의 책임이 아닌 사유로 인한 경우

 2. '갑'이 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준미달로 인한 경우

 3. '갑'의 지시에 따라 시공한 경우

 4. '갑'이 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우

 

③'을'이 '갑'으로부터 제2항의 규정에 의한 하자보수의 요구를 받고 이에 응하지 아니하는 경우 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 '갑'에게 귀속한다.

 

④'갑'은 하자담보책임기간이 종료한 때에는 제1항의 규정에 의한 하자보수 보증금을 '을'의 청구에 의하여 반환하여야 한다. 다만, 하자담보책임기간이 서로 다른 공종이 복합된 공사에 있어서는 공종별 하자담보 책임기간이 만료된 공종의 하자보수보증금은 '을'의 청구가 있는 경우 즉시 반환하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

하자보수보증관련 기준(중국)

▶건설공사 품질보증금 관리방법(중화인민공화국 도시농촌 주택관리부, 중화인민공확국 재정부)

 

중국의 경우는 하자보수보증에 대한 진행방식이 한국과 다소 차이가 있음을 알 수 있다. 즉, 한국은 현금 또는 보증증권으로 그 보증업무를 진행할 수 있으나, 중국어 경우는 현금을 통해 진행하는 것이 일반적이다. 

또한 매월 기성지급시 하자보증에 대한 유보금을 공제한다. 한국의 일반적인 사례에 의하면, 해당월의 기성은 선금공제를 제외한 품질보증에 대한 공제는 발생하지 않는다. 이는 하자보증으로 대체하기 때문이다. 그러나 중국은 보증증권에 의한 보증이 아니므로, 해당월의 기성에서 일부를 품질보증에 대한 유보금으로 공제를 한다. 

 

 

 

 

 

 

하자보수보증 사례

▶보통 민간공사의 경우, 대개 계약금액의 3% ~ 5%, 많게는 10%를 적용함.

▶공공공사의 경우, 준공 시 공종별 하도급자가 각각 하자이행보증보험을 체결하고 원도급자에게 제출하는 것이 일반적임.

▶민간공사의 경우, 원도급자가 일괄 체결하여 발주자에게 제출함.

▶제주도의 대규모 개발사업의 사례에 따르면, 계약금액의 3% ~5%의 범위내에서 진행되었다.

 

 

 

 

 

 

하자담보책임기간

▶건설공사의 종류별 하자담보책임기간(건설산업기본법 시행령. 별표4)

 

 

 

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