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건설이야기

[개발사업]사업타당성 분석 (부제: 설계 전 단계 필수 검토사항)

by 서영papa 2018. 1. 30.

개발사업을 하는 목적은 무엇인가? 

 

목적은 돈. 다시말해, 수익창출이다. 그러면, 개발사업을 하기위해 제일 먼저 무엇을 해야하나?

 

그렇다. 사업타당성 분석이다. 계획하는 용지에 계획하는 건축물을 지어서 수익을 창출할 수 있는지 사전에 검토를 해야한다. 왜냐하면, 개발사업이라 함은, 100원, 200원짜리 물건을 사는 것이 아니다. 적게는 몇억, 많게는 수천억이 투입되는 사업이다. 이 사업타당성 분석의 정확도에 따라 해당 프로젝트의 성공여부가 결정된다고해도 과언이 아니다.

 

그만큼 초기 사업타당성 분석은 중요하다.

 

오늘은 이 사업타당성분석에 대한 이야기를 하고자 한다.

 

▶관련글 보기

2018/01/25 - [사업비관리]사업비예산 구성항목 2탄 (부제: 판매비 및 기타사업비)

2018/01/25 - [사업비관리]사업비예산 구성항목 1탄(부제: 하나도 놓쳐서는 안된다)

2018/01/24 - [사업비관리]인허가 관련 각종 부담금

 

 

 

 

 

 

사업타당성 절차

1. 기초조사단계

 

2. 마케팅전략

 

3. 수지분석단계

※마지막 단계인 수지분석단계가 해당 프로젝트의 사업비관리 분야이다.

 

 

 

사업타당성 분석 방법

건설사업은 프로젝트 단위로 사업성을 검토해야한다.

수주사업의 타당성검토는 주로 비용(원가와 관리비)을 위주로 검토한다.

 

▣사업타당성 검토 과정

 

1. 부지의 선정

 

2. 부지의 도시계획 확인(지역, 지구, 건폐율, 용적률)

 

3. 건축물의 종류(공동주택, 주상복합, 오피스, 오피스텔 등)

 

4. 배치계획(Lay out)

 ⓐ도시계획 확인: 시/군/구에서 사용할 부지의 도시계획 확인

 ⓑ규정된 용도, 건폐율과 용적률에 따라 배치계획

 ⓒ일조권 확보를 위한 건축물의 높이 제한

 ⓓ상가의 규모와 공급비율

 ⓔ어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 어린이집, 보육시설, 노인정 등은 공해공장, 위험물 저장/처리시설 등 위해시설로 부터 이격 배치

 ⓕ건물외벽: 도로, 주차장의 경계선에서의 간격 확인

 ⓖ인동거리 확인(건축물 높이에 따른)

 ⓗ인접대지와의 경계 확인

 ⓘ건축선 확인

 ⓙ진입도로의 폭 확인

 

5. 개략적인 건축규모가 결정되면 1차적인 사업타당성을 검토한다. 이 경우 다음과 같은 자료가 필요하다.

 ⓐ건평(연면적)

 ⓑ인근지역의 분양단가

 ⓒ평당 부지비

 ⓓ평당 공사비

 ⓔ추정 부대비용

 ⓕ추정 영업 관리비

 

6. 상기의 자료(1~5)를 바탕으로 개략적인 사업성 유무를 판단

7. 기본설계가 완료된 후, 이하의 자료를 수집하여 사업타당성을 검토한다.

 ⓐ기본자료

  - 사업명

  - 대지위치(주소)

  - 해당 부지의 용도지역(도시계획확인원 참조)

  - 건물구조와 층수

  - 사업일정 준공까지 연도

  - 공사기간(개월)

  - 대지면적, 건물면적, 연면적

  - 주차대수

  - 건폐율(법정, 계획)

  - 용적률(법정, 계획)

 

 ⓑ분양(임대)자료

  - 분양하고자 하는 상가의 평형별 분양면적

  - 희망하는 분양가(사업계획서를 작성하면서 가변적임)

  - 분양하고자 하는 상가 등의 층별 분양면적과 희망하는 평당 분양가

 

 ⓒ용지(부지) 

  - 기존에 확보된 용지가 있으면 그 평수와 현재 그 주변의 평당 시세

  - 신규 구입용지의 평수와 평당 예상금액

  - 중개수수료

  - 감정평가가 필요한 경우는 추정 감정료

  - 철거보상이 필요한 경우 예상 철거비, 지장물 보상비, 이전비용(이전비용이 이주자에게 대여금일 경우는 이자비용만 산정)

  - 기타비용

 

 ⓓ공사비

  - 건축면적

  - 연건평(지하실 포함)과 예상되는 평당 건축비(세부계획 단계에서는 공종별 예산서 작성한 취합금액)

 

 ⓔ부대비용

  - 설계용역비(연면적당 금액)

  - 지질조사, 측량 등이 필요한 경우, 그 조사용역비

  - 안전진단이 필요한 경우, 안전진단 용역비

  - 영향평가(환경, 교통, 인구, 재해)가 필요한 경우, 그 용역비

  - 인허가비 등 기타 필요한 부대비용

 

 ⓕ부담금

  - 수도시설분담금: 100미만 또는 5000평 미만의 공동주택인 경우

  - 하수도시설분담금: 100미만 또는 5000평 미만의 공동주택인 경우

  - 개발 부담금: 해당되는 경우

  - 대체 농지 조성비: 해당되는 경우

  - 대체 산림자원 조성비: 해당되는 경우

  - 광역교통시설 부담금: 해당되는 경우

  - 과밀부담금: 해당되는 경우

 

 ⓖ판매, 관리비

  - 광고 선전비: 지역에 따라 매출액대비 1% ~1.5% 정도로 추정

 

 ⓗ분양(임대)률

  - 분양당시의 예상되는 분양률

  - 분양당시 분양미달일 경우 공사기간중에 예상되는 분양률(누적분양률)

  - 만양 미분양이 있을 경우 입주단계에서 예상되는 분양률

 ⓘ이자율

  - 차입금이 필요한 경우 그 이자율(연이율)

 

 ⓙ최종조정

  매출액 순이익률에 만족하지 못할 경우 다음과 같은 자료를 재검토한다.

  - 분양단가를 높일 수 있는가.

  - 분양률을 높일 수 있는가.

  - 용지비 단가를 낮출 수 있는가.

  - 공사비 단가를 낮출 수 있는가.

  - 자기자본을 높일 수 있는가.

 

 ⓚ평가

  - 매출액에 대한 대비: 매출액의 경상이익률과 순이익률은 동종업종의 평균 이상이면 사업성이 있다고 본다.

  - 투자자금에 대한 대비: 투자자금의 경상이익률은 시중은행금리 이상이어야 사업성이 있다고 본다.

 

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