[개발사업]사업타당성 분석 (부제: 설계 전 단계 필수 검토사항)

개발사업을 하는 목적은 무엇인가? 

 

목적은 돈. 다시말해, 수익창출이다. 그러면, 개발사업을 하기위해 제일 먼저 무엇을 해야하나?

 

그렇다. 사업타당성 분석이다. 계획하는 용지에 계획하는 건축물을 지어서 수익을 창출할 수 있는지 사전에 검토를 해야한다. 왜냐하면, 개발사업이라 함은, 100원, 200원짜리 물건을 사는 것이 아니다. 적게는 몇억, 많게는 수천억이 투입되는 사업이다. 이 사업타당성 분석의 정확도에 따라 해당 프로젝트의 성공여부가 결정된다고해도 과언이 아니다.

 

그만큼 초기 사업타당성 분석은 중요하다.

 

오늘은 이 사업타당성분석에 대한 이야기를 하고자 한다.

 

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사업타당성 절차

1. 기초조사단계

 

2. 마케팅전략

 

3. 수지분석단계

※마지막 단계인 수지분석단계가 해당 프로젝트의 사업비관리 분야이다.

 

 

 

사업타당성 분석 방법

건설사업은 프로젝트 단위로 사업성을 검토해야한다.

수주사업의 타당성검토는 주로 비용(원가와 관리비)을 위주로 검토한다.

 

▣사업타당성 검토 과정

 

1. 부지의 선정

 

2. 부지의 도시계획 확인(지역, 지구, 건폐율, 용적률)

 

3. 건축물의 종류(공동주택, 주상복합, 오피스, 오피스텔 등)

 

4. 배치계획(Lay out)

 ⓐ도시계획 확인: 시/군/구에서 사용할 부지의 도시계획 확인

 ⓑ규정된 용도, 건폐율과 용적률에 따라 배치계획

 ⓒ일조권 확보를 위한 건축물의 높이 제한

 ⓓ상가의 규모와 공급비율

 ⓔ어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 어린이집, 보육시설, 노인정 등은 공해공장, 위험물 저장/처리시설 등 위해시설로 부터 이격 배치

 ⓕ건물외벽: 도로, 주차장의 경계선에서의 간격 확인

 ⓖ인동거리 확인(건축물 높이에 따른)

 ⓗ인접대지와의 경계 확인

 ⓘ건축선 확인

 ⓙ진입도로의 폭 확인

 

5. 개략적인 건축규모가 결정되면 1차적인 사업타당성을 검토한다. 이 경우 다음과 같은 자료가 필요하다.

 ⓐ건평(연면적)

 ⓑ인근지역의 분양단가

 ⓒ평당 부지비

 ⓓ평당 공사비

 ⓔ추정 부대비용

 ⓕ추정 영업 관리비

 

6. 상기의 자료(1~5)를 바탕으로 개략적인 사업성 유무를 판단

7. 기본설계가 완료된 후, 이하의 자료를 수집하여 사업타당성을 검토한다.

 ⓐ기본자료

  - 사업명

  - 대지위치(주소)

  - 해당 부지의 용도지역(도시계획확인원 참조)

  - 건물구조와 층수

  - 사업일정 준공까지 연도

  - 공사기간(개월)

  - 대지면적, 건물면적, 연면적

  - 주차대수

  - 건폐율(법정, 계획)

  - 용적률(법정, 계획)

 

 ⓑ분양(임대)자료

  - 분양하고자 하는 상가의 평형별 분양면적

  - 희망하는 분양가(사업계획서를 작성하면서 가변적임)

  - 분양하고자 하는 상가 등의 층별 분양면적과 희망하는 평당 분양가

 

 ⓒ용지(부지) 

  - 기존에 확보된 용지가 있으면 그 평수와 현재 그 주변의 평당 시세

  - 신규 구입용지의 평수와 평당 예상금액

  - 중개수수료

  - 감정평가가 필요한 경우는 추정 감정료

  - 철거보상이 필요한 경우 예상 철거비, 지장물 보상비, 이전비용(이전비용이 이주자에게 대여금일 경우는 이자비용만 산정)

  - 기타비용

 

 ⓓ공사비

  - 건축면적

  - 연건평(지하실 포함)과 예상되는 평당 건축비(세부계획 단계에서는 공종별 예산서 작성한 취합금액)

 

 ⓔ부대비용

  - 설계용역비(연면적당 금액)

  - 지질조사, 측량 등이 필요한 경우, 그 조사용역비

  - 안전진단이 필요한 경우, 안전진단 용역비

  - 영향평가(환경, 교통, 인구, 재해)가 필요한 경우, 그 용역비

  - 인허가비 등 기타 필요한 부대비용

 

 ⓕ부담금

  - 수도시설분담금: 100미만 또는 5000평 미만의 공동주택인 경우

  - 하수도시설분담금: 100미만 또는 5000평 미만의 공동주택인 경우

  - 개발 부담금: 해당되는 경우

  - 대체 농지 조성비: 해당되는 경우

  - 대체 산림자원 조성비: 해당되는 경우

  - 광역교통시설 부담금: 해당되는 경우

  - 과밀부담금: 해당되는 경우

 

 ⓖ판매, 관리비

  - 광고 선전비: 지역에 따라 매출액대비 1% ~1.5% 정도로 추정

 

 ⓗ분양(임대)률

  - 분양당시의 예상되는 분양률

  - 분양당시 분양미달일 경우 공사기간중에 예상되는 분양률(누적분양률)

  - 만양 미분양이 있을 경우 입주단계에서 예상되는 분양률

 ⓘ이자율

  - 차입금이 필요한 경우 그 이자율(연이율)

 

 ⓙ최종조정

  매출액 순이익률에 만족하지 못할 경우 다음과 같은 자료를 재검토한다.

  - 분양단가를 높일 수 있는가.

  - 분양률을 높일 수 있는가.

  - 용지비 단가를 낮출 수 있는가.

  - 공사비 단가를 낮출 수 있는가.

  - 자기자본을 높일 수 있는가.

 

 ⓚ평가

  - 매출액에 대한 대비: 매출액의 경상이익률과 순이익률은 동종업종의 평균 이상이면 사업성이 있다고 본다.

  - 투자자금에 대한 대비: 투자자금의 경상이익률은 시중은행금리 이상이어야 사업성이 있다고 본다.

 

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