양도소득세에 대해 잘 아시나요?
양도소득세는 일정기간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로써 발생하는 이득에 대한 세금이다. 여기서 말하는 이득을 유발하는 자산의 양도는 의외로 다양하다.
오늘은 이 자산들 중에서 재개발, 재건축 사업과 관련된 양도소득세에 대해 알아보고자 한다.
나는 현재 외국계 부동산개발회사에서 일을 한다. 국내에서 시행하는 부동산전문인력 자격도 보유하고 있다. 그러나... 그러한 자격들은 어디까지나 자격일뿐... 아직 실전경험에 대한 목마름은 여전하다. 특히나, 세금과 관련된 부분은 더 그러하다.
★양도소득세 관련글 보기
2018/06/18 - [세상사는 이야기/대한민국 ] - [국세청] 2018 양도소득세 어떻게 바뀌었나요? (부제. 양도소득세율, 개정세법 등 2018 양도소득세의 모든것)
매일 새로운 소식을 체크하는 국세청 블로그에 내가 관심있어 하는 분야의 세금정보가 올라왔다. 이런 소식을 어찌 혼자 보고있을 수 있나요... 그래서 얼른 공유하고자 키보드를 잡았습니다.
오늘은 재개발, 재건축 사업과 양도소득세에 대한 내용이오니 관심있게 봐 주시기 바랍니다.
※해당 내용은 국세청 공식 블로그의 내용을 편집한 것으로, 자세한 사항은 해당 블로그를 참고하시기 바랍니다.
재개발/재건축 사업의 추진절차
★재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새것을 짓는 것을 말한다.
★재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업을 말한다.
재개발사업과, 재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.
자료출처. 국세청 블로그
★관리처분계획이란, 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장. 군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.
재개발/재건축 사업과 세금
1. 주택의 보유기간 계산
보유하던 주택이 '도시 및 주거환경정비법'에 의한 재개발.재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발.재건축 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산한다.
2. 양도소득세 과세 여부
재개발.재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 '환지'로 보기때문에 양도소득세 과세대상이 아니다.
# 조합원 입주권의 분양금액이 권리가액보다 작아 청산금을 환급받았다면 환급받은 청산금은 양도소득세 신고대상이다.
사례1) 1주택을 보유하고 있고 A아파트 재건축 정비사업의 조합원인 B씨는 조합원 입주권의 분양금액이 권리가액보다 작아 청산금을 환급받았다. 어떻게 해야 할까?
절세tip) 청산금 환급액을 받은 날의 말일부터 2월 말까지 예정신고 납부하여야 한다.(청산금을 환급받은 것이 부동산 양도가 아니라고 생각하여 신고하지 않으면, 20% 신고불성실 가산세와 하루 0.03%의 납부불성실 가산세를 부담하게 된다.
관련규정) 도시 및 주거환경정비법에 의하여 재건축사업에 참여한 조합원이 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전의 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세된다.
3. 조합원 입주권의 양도
# 조합원입주권의 취득시기
조합원입주권이란, 재개발.재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말한다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 된다.
# 비과세되는 조합원입주권
1세대 1주택자인 재개발.재건축조합의 조합원이 재개발.재건축 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 된다.
- 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
- 양도일 현재 당해 조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우
4. 조합원 입주권을 소유한 상태에서 양도하는 주택은 비과세 제외
2006년 1월 1일 이후 관리처분인가로 취득한 조합원입주권(승계취득 포함)과 주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에 이는 1세대 1주택 비과세되지 않는다. 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 다음의 각 요건 충족 시 1세개 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
절세Tip - 조합원입주권 보유자의 종전주택 양도시기
# 재개발. 재건축 조합원 입주권을 취득하는 경우 종전주택을 입주권 취득일 3년 이후에 양도해도 비과세가 될 수 있다.
사례1) 1주택 보유자인 A씨는 새 아파트로 갈아타고 싶어 주변 재건축아파트의 조합원입주권을 취득했다. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 팔아야 비과세 되는 것으로 알고 있는데 공사가 늦어져 3년이 지나 팔게 된다면 어떻게 해야 할까?
절세tip) 조합원입주권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여야 한다. 이때 이사하고 1년이상 계속하여 거주해야 한다. 또는 그 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 된다.
관련규정)
- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 비과세가 된다.
- 단, 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우에는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속하여 거주하거나 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다.
대한민국 전역에는 신축, 재건축, 재개발 사업이 한창이다. 그럼에도 불구하고 내집마련이 꿈인 분들이 많다. 또는 현재의 집에서 좀 더 넓은 곳으로 옮기려고 생각하시는 분들도 많다.
재건축 또는 재개발 관련 주택(아파트) 입주를 목표로 입주권을 취득하신분에 한하여 상기의 사례와 같은 경우가 적지 않을 것으로 예상된다.
반드시, 관련 내용을 확인하시어 절세에 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.
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