부동산을 보유하고 계신가요?
요즘 어린학생들에게 장래에 어떤 사람이 되고 싶냐고 물어보면...
'건물주가 되고 싶습니다!!!'
하는 사례가 상당수라고 한다.
건물주? 부동산을 소유하고 있는 사람, 그리고 그 부동산 임대하여 임차인으로부터 소정의 월세를 받는 사람이다.
좀 더 설명할 수도 있겠으나... 직접적으로 말할 수 있는 것은 이러하다.
'내것을 빌려주고 그에 상응한 대가를 받는 것!'
너무나 좋은 수익구조이다. 부동산의 공실을 관리하면서 상권분석을 통해 어떠한 업종을 임대할 것인지 고민하면 되는 것이다.
그러니... 요즘 너도나도 건물주가 부럽다고 한다. (사실... 부럽긴하다.)
그래서 나도 열심히 벌고있는 중이다!!!(앞으로 10년 남았다. 10년안에 목표치 달성하고 은퇴!!!)
서영양 엄마는 자그마한 상가를 보유하고 있다. 그래서 개임임대사업자로서의 의무를 다하고있다. 즉, 납세의 의무를 충실히 하고 있다. 세무사 사무소를 통해 위탁하여 관리를 하고 있기에... 크게 신경쓸 것은 없지만...
그래도 블로거의 소임을 완수하기 위해... 오늘도 좋은 정보를 공유하고자 한다.
오늘은 국세청에서 공지한 부동산 임대사업자의 부가가치세 신고와 관련된 사항이다.
※해당 내용은 국세청 블로그의 내용을 편집한 것으로, 자세한 사항은 해당 블로그를 참고하시기 바랍니다.
부동산 임대사업자가 알아야 할 세금, 부가가치세 신고!!!
# 부동산 임대
부동산 임대란, 부동산의 대여를 사업목적으로 하는 것으로 임대차계약 기타의 방법으로 부동산의 권리를 사용.수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말하는 것으로, 현행 부가가치세법은 부동산임대업을 용역의 공급에 해당하는 과세거래로 규정하고 있다.
# 과세대상 및 과세되지 않는 임대업자
사업자가 부동산을 임대하는 경우, 용역의 공급으로 과세대상에 해당된다.
부동산 임대와 매매의 과세.면세는 아래와 같이 구분한다.
자료출처. 국세청(부동산 임대와 매매의 과세, 면세를 구분한 표)
반면, 과세대상에서 제외되는 임대는 아래와 같다.
1. 전.답.과수원.목장용지.임야.염전의 임대(지적공부상 지목과 관계없이 실제 경작, 토지 고유용도에 사용하는 것)
2. 상시 주거용으로 사용하는 주택 및 그 부수토지의 임대(아래 ⓐ,ⓑ중 넓은 면적 한도(2006.02.09공급분부터)
ⓐ건물 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 초과하지 않는것
ⓑ주택 연면적의 1배(지하층, 지상층의 주차장, 주민공동시설의 면적 제외)
# 신고시 과세표준 계산방법
1. 부동산임대 과세표준에 포함되는 것
★일반적인 경우
자료출처. 국세청
★임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우
자료출처. 국세청
★ 구분이 불분명한 경우
자료출처. 국세청
- 부동산임대용역의 총대가 = 임대료 등 + 간주임대료
- 토지가액과 건물가액은 예정신고기간 또는 과세기간이 끝난 날 현재의 소득세법 제99조에 의한 토지와 건물 등에 대한 기준시가에 따름(토지: 개별공시지가, 건물: 국세청장이 매년 산정.고시하는 가액)
☆간주임대료 계산방법
부동산의 전세금 또는 임대보증금에 대하여만 계산하며, 계약에 따라 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 충당한 금액을 제외한 금액으로 계산한다.
간주임대료 = 보증금 x (임대일수 / 365, 윤년의 경우 366) x 정기예금이자율
자료출처. 국세청
간주임대료의 계산시 적용되는 이자율은 상기표와 같다.
만약, 변경 공포(고시)일 전에 부동산임대 사업자가 폐업한 경우에는 폐업일 현재 고시된 이자율을 적용하면 되고, 폐업자는 과세기간은 과세기간 개시일부터 폐업일까지이다. 그리고 임대보증금 간주임대료의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이다.
2. 부동산임대용역에 대한 공급시기
- 임대보증금 간주임대료는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
- 월세의 경우, 계약서 상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한 때
- 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우로서 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 과세표준으로 계산하는 경우에는 예정신고기간 종료일(3.31, 9.30) 또는 과세기간 종료일(6.30, 12.31)을 공급시기로 한다.(초월산입, 말월불산입)
# 제출서류
1. 부가가시체 신고서
2. 매출.매입처별 세금계산서 합계표
3. 부동산임대공급가액 명세서
2010.7.1.부터 부동산임대업자는 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출하여야 하며(미제출시 1% 가산세 적용) 임대차계약을 갱신한 경우 2010.7.1.이후 갱신하는 분부터 부가가치세 예정 및 확정신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 한다. 이때 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임차보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함된다.
부가가치세 신고 관련 Q&A
Q1. 부동산임대업자의 임대보증금에 대한 부가가치세 간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은?
A1. 2018년도 1기 부가가치세 확정신고 기간에 적용되는 임대보증금에 대한 이자율은 1.8%이다.
2018년도 1기 확정신고기간의 과세대상기간 일수는 181일(1~6월)이며, 임대보증금 등에서 임대료로 충당한 경우 충당금은 임대보증금에서 제외한다.
Q2. 부동산임대차계약 갱신 시 임대차계약서 사본 제출 범위는?
A2. 부동산임대업자가 사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에는 부가가치세 신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 한다.(일반과세자만 해당)
임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임대보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함되며, 임차인이 변경되는 것은 포함되지 않는다.
Q3. 임대공급가액명세서 미제출가산세 적용 방법은?
A3. 임대공급가액명세서를 제출하지 아니하거나 제출한 임대수입이 사실과 다르게 적혀있는 경우에는 제출하지 아니한 임대수입금액 또는 제출한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액에 대하여 1/100에 해당하는 금액이 부동산임대공급가액명세서 제출불성실 가산세로 부과된다.
Q4. 부동산임대공급가액명세서는 어디서 작성하나?
A4. 홈택스 전자신고의 입력서식화면에서 과세표준 및 매출세액의 '부동산 임대 공급가액 명세서'를 서식선택 후,
'저장후 다음이동' → 신고내용 앞쪽 화면세서 '과세 기타(정규영수증 외 매출분)' 작성하기 → '부동산 임대 공급가액 명세서' 작성하기 버튼이 있는 화면이 나오며, 작성이 완료되면 보증금이자는 기타 매출로 자동입력된다.
Q5. 사업용 부동산 무상임대 시 부가가치세 비과세대상으로 추가되었나?
A5. 추가되었음. 추가대상으로는 '공공주택특별법'에 따른 공공주택사업자(국가, 지자체, LH, SH)와 부동산투자회사(리츠)간 사업용부동산 임대용역이며, 2018.2.13 이후 용역을 공급하는 분부터 적용된다.
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