개발사업을 진행하는 과정에서 어느 하나도 중요하지 않은 것이 없다. 부모님이 자식들을 향해 '열손가락 깨물어 안아픈 손가락이 없다.'랑 비슷한 맥락이다. 하지만, 그 중에서도 조금더 마음이 가는 자식들은 있기마련이다. 개발사업에서도 마찬가지다. 선행 과정에서 다 잘해왔으나, 마지막을 잘 해결하지 못하면, 그 프로젝트는 첫삽도 못 뜨고 끝난 그런 프로젝트가 된다. 바로 '건축허가'이다. 이 건축허가를 득하지 못하면 착공을 할 수 없기에, 사업주는 반드시 넘어야하는 과정임을 인식하여야 한다.
건축허가
▶관련법
1. 관련근거: 건축법 제11조
(1)건축물을 건축하려는 자는 특별자치 시장.특별자치도지사 또는 시장.군수.구청장의 허가를 받아야 한다.
다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하여면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
→건축법 시행령 제8조(건축허가): 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물
(2) 시장.군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.
→ 1항 단서에 해당하는 건축물(건축법 시행규칙 제7조. 건축허가의 사전승인): 법 제11조 제2항 제1호의 경우 [별표 3]의 도서제출
(3) 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.
→ 건축법 시행규칙 제6조(건축허가 신청등): [별표2]의 도서제출
▶업무처리 절차
▶건축허가 제출서류(건축법 시행규칙 [별표2])
▶건축허가 제출서류(건축법 시행규칙 [별표3])
건축심의
▶건축계획심의(교통분야와 함께 건축교통통합심의로 실시)
1. 관련근거: 건축법 제4조, 제주특별자치도 건축조례, 제주특별자치도 건축계획심의에 관란 조례
2. 건축계획심의대상 건축물
- 건축허가, 신고(신축) 대상 건축물
- 바닥면적 5천 이상 다중이용시설, 16층이상
- 경관.미관지구 및 보전녹지지역
- 경관보전지구 1,2,3등급
- 생태계보전 1,2,3등급
- 관광단지, 유원지
- 도로의 지정 등, 건축위원회의 심의를 받도록 한 사항 등
- 제주특별자치도 건축계획심의대상구역 지정고시 참조(제주특별자치도 고시 제2013-101호)
3. 심의사항(제주특별자치도 건축계획심의에 관한 조례 시행규칙. 별표)
- 건축계획의 기본방향 및 주안점: 시설의 배치, 시설물의 높이, 스카이라인 형태, 색채, 재료, 조명
- 경관형성 및 미의 구상 접근 기준
- 배치. 평면. 형태 및 구조계획
- 외장재, 마감계획 및 색채계획
- 조경 및 부속시설계획
- 그 밖의 건축계획 사항
▶건축교통통합심의
1. 관련근거: 도시교통촉진법
2. 교통영향평가 대상사업의 범위 및 교통영향평가서의 제출.심의 시기(도시교통촉진법 시행령 별표1)
▶소방심의(성능위주설계)
1. 관련근거: 화재예방, 소방시설 설치.유지 및 안전관리에 관한 법률 및 시행령
2. 성능위주설계 심의대상(동법 시행령 제17조)
법 제9조의 3 1항에서 "대통령령으로 정하는 특정소방대상물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 특정소방대상물을 말한다.
(1) 연면적 20만제곱미터 이상인 특정소방대상물. 다만, 별표2 제1호에 따른 공동주택 중 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 주택(이하 '아파트 등'이라 한다)은 제외한다.
(2) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 특정소방대상물. 다만, 아파트 등은 제외한다.
- 건축물의 높이가 100미터 이상인 특정소방대상물
- 지하층을 포함한 층수가 30층 이상인 특정소방대상물
▶소방동의
1. 관련근거: 화재예방, 소방시설 설치.유지 및 안전관리에 관한 법률
- 건축물 등의 신축.증축.개축.재축.이전.용도변경 또는 대수선의 허가.협의 및 사용승인의 권한이 있는 행정기돤은 건축허가 등을 할 때 미리 그 건축물 등의 시공지 또는 소재지를 관할하는 소방본부장이나 소방서장의 동의를 받아야 한다.
▶구조안전심의
1. 관련근거: 건축법 시행령 제6조의 3(특수구조 건축물 구조 안전의 확인에 관한 특례)
2. 심의대상
1) 법 제6조의 2에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 제2조 18호에 따른 특수구조 건축물을 말한다.
2) 특수구조 건축물을 건축하거나 대수선하여는 건축주는 법 제21조에 따른 착공신고를 하기 전에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 해당 건축물의 구조 안전에 관하여 지방건축위원회의 심의를 신청하여야 한다.
3. 특수구조 건축물 대상기준(국토교통부 고시 제2015-729호)
1) 건축물의 주요 구조부가 공업화박판강구조, 강관 입체트러스트(스페이스프레임), 막 구조, 케이블 구조, 부유식 구조 등 설계.시공.공법이 특수한 구조형식인 건축물
2) 6개층 이상을 지지하는 기둥이나 벽체으 ㅣ하중이 슬래브나 보에 전이되는 건축물
3) 건축물의 주요 구조부에 면진.제진장치를 사용한 건축물
4) 건축구조기준에 따른 허용응력설계법, 허용강도설계법, 강도설계법 또는 한계상태설계법에 의하여 설계되지 않은 건축물
5) 건축구조기준의 지진력 저항시스템중 다음 각 목의 어느 하나에 해장하는 시스템을 적용한 건축물
가. 철근콘크리트 특수전단벽
나. 철골 특수중심가새골조
다. 합성 특수중심가새골조
라. 합성 특수전단벽
마. 철골 특수강판전단벽
바. 철골 특수모멘트골조
사. 합성 특수모멘트골조
아. 철근콘크리트 특수모멘트골조
자. 특수모멘트골조를 가진 이중골조 시스템
4. 구조안전심의 제출서류(건축법 시행규칙[별표1의2])
▶건축기술심의
1. 관련근거: 건설기술진흥법, 제주특별자치도 건설기술심의위원회 조례
2. 심의대상('건설기술진흥법 시행령 제 17조')
1) 지방자치단체 또는 지방자치단체가 납입자본금의 2분의 1이상을 출자한 기업이 시행하는 건설공사로서 총공사비 가 100억원 이상인 건설공사
2) 총공사비가 100억원 이상인 건설공사로서 그 건설공사에 관한 허가.인가.승인 등을 한 행정기관의 장이 필요하다 고 인정하여 특별히 요청하는 공사
3. 심의사항: 지방자치단체 등이 시행하는 건설공사에 대한 설계의 타당성과 구조물의 안전 및 적정성 등을 심의
4. 심의도서
1) 설계도면 및 설계설명서
2) 연차공사인 경우에는 전체 설계서와 당년도 세부설계서(세부설계 제출 불가능시에는 그 사유서)
3) 제구조 단면 및 규모결정 산출서
4) 공법 기기 및 재료 등의 산정 검토서
5) 제설비의 용량 및 규모 결정 산출서
6) 수리 계산서 및 수리모형 시험 성과표
7) 중기부분 내역서
8) 그 밖의 설계기준 및 지침서 등 설계서 작성의 산출근거가 되는 자료
▶녹색건축인증
1. 관련근거: 녹색건축물조성지원법 및 녹색건축 인증에 관한 규칙
2. 인증시기
1) 예비인증: 건축허가 후 접수
2) 본 인증: 사용검사 또는 사용승인 전 접수
※ 녹색인증관련 자세한 사항 참조
2017/12/22 - [건설이야기/개발사업] - 녹색건축인증제도 1화
2017/12/22 - [건설이야기/개발사업] - 녹색건축인증제도 2화(부제: 제주도편)
▶에너지절약계획서
1. 관련근거: 녹색건축물조성지원법 제14조, 시행령 제10조 및 시행규칙 제7조
2. 사업대상: 녹색건축물조성지원법 시행령 제10조에 의한 연면적 합계가 500제곱미터 이상의 건축허가 신청 건축물 또는 제19조에 따라 용도변경의 허가신청, 신고하거나 건축물 대장 기재내용의 변경을 신청하는 건축물의 건축주
※적용제외: 단독주택, 문화 및 집회시설 중 동.식물원 / 재17호부터 제26호까지 건축물 중 냉.난방설비를 설치하지 않는 건축물 / 그 밖에 국토교통부장관이 에너지 절약계획서를 첨부할 필요가 없다고 정하여 고시하는 건축물
3. 제출시기: 건축물의 신청 시 또는 신고 시
4. 운영기관: 한국에너지공단
5. 추진절차
▶관련글 보기
2017/12/24 - [건설이야기/개발사업] - 건축허가의 절차 및 참고사항 2탄(부제: 착공신고)
2017/12/22 - [건설이야기/개발사업] - 녹색건축인증제도 1화
2017/12/22 - [건설이야기/개발사업] - 녹색건축인증제도 2화(부제: 제주도편)
2017/12/07 - [건설이야기/개발사업] - 부동산개발업의 등록(부제: 부동산개발 전문인력)
2017/12/06 - [건설이야기/개발사업] - 개발사업시행 승인
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